Guía de campo: léela delante del muro

Guía de campo de los defectos de fachada

Qué es, si puede esperar, a quién llamar. Nueve defectos, cada uno con su aspecto, su causa, lo que pasa si lo dejas, cuánta urgencia tiene y qué hacer a continuación.

De un vistazo

	Aspecto	Urgencia	Siguiente paso
Fisura capilar	Más fina que 0,3 mm	Baja	Vigilar
Grieta estructural	0,3 mm o más ancha, profunda	Alta	Que la examine un ingeniero cualificado o un técnico de edificación
Azulejos despegados (delaminación tras los azulejos)	Separado del soporte, aún sin caer	Alta	Prueba de percusión por un técnico cualificado; termografía infrarroja para superficies grandes
Delaminación y pérdida	El azulejo, el revoco o el revestimiento se ha desprendido	Alta	Proteger y restringir el acceso por debajo
Eflorescencias	Polvo blanco o regueros blancos	Media	Localiza por dónde entra el agua: una fisura más arriba, las juntas, la albardilla, el sellador
Manchas de óxido	Regueros marrones o rojizos	Media	Rastrea el origen
Desconchado	Hormigón roto desde dentro, armadura visible	Alta	Proteger y restringir el acceso de inmediato
Fallo del sellador	Sellador de juntas y del perímetro de ventanas	Media	Sustituir (retirar el antiguo, aplicar nuevo)
Caleo	Polvo en la mano	Baja	Incluye el repintado en el plan
Algas, moho y manchas de escorrentía	Crecimiento verde o negro, regueros oscuros bajo las ventanas	Baja	Limpiar

La urgencia es orientativa. Varía con la construcción, la edad y la exposición. La decisión final corresponde a un técnico cualificado.

Fisura capilar

Más fina que 0,3 mm

Aspecto: Líneas finas de menos de 0,3 mm de ancho en el revoco o el revestimiento, en forma de red o al azar. No hay escalón al pasar el dedo por encima.
Causa: Retracción por secado del revestimiento o del revoco superficial; movimiento térmico. Normalmente no llega a la estructura.
Si se deja: No es urgente por sí misma. Es una vía de entrada para el agua; en unos años puede ensancharse y empezar a corroer la armadura que hay detrás.
Urgencia: Baja
Siguiente paso: Vigilar. Fotografía el mismo punto cada seis a doce meses y compara los anchos. Rellénala en el próximo repintado.
IA: Detectable si se ve en la foto. El ancho no puede medirse a partir de una foto; usa un fisurómetro en obra.

Grieta estructural

0,3 mm o más ancha, profunda

Aspecto: 0,3 mm o más de ancho, larga y recta o diagonal. Típico: diagonal desde las esquinas de las ventanas, horizontal a la altura de los forjados. Un escalón o desplazamiento entre los dos lados es mala señal.
Causa: Asentamiento diferencial, terremoto, deformación estructural o expansión por corrosión de la armadura. Puede extenderse hacia la estructura.
Si se deja: El agua llega a la estructura, la armadura se corroe y se expande, y el hormigón se desconcha. Una grieta que sigue ensanchándose es un problema estructural.
Urgencia: Alta
Siguiente paso: Que la examine un ingeniero cualificado o un técnico de edificación. Registra el ancho a lo largo del tiempo. 0,3 mm es una regla práctica del sector, no un umbral legal, pero es donde cambia el tratamiento.
IA: Detectable; las grietas más anchas se ven con fiabilidad. Si es estructural o no, no puede decidirse a partir de una foto.

Azulejos despegados (delaminación tras los azulejos)

Separado del soporte, aún sin caer

Aspecto: Casi invisible. A veces fisuras finas a lo largo de las juntas, un ligero abombamiento o un sonido hueco y agudo al golpear (los azulejos sanos dan un golpe sordo).
Causa: La adherencia entre azulejo y revoco, o entre revoco y estructura, falla por los ciclos térmicos, el agua y la edad.
Si se deja: Un azulejo despegado acaba cayendo. Desde altura, eso es un accidente. Por eso la ley japonesa exige pruebas de percusión periódicas de toda la superficie de las fachadas alicatadas.
Urgencia: Alta
Siguiente paso: Prueba de percusión por un técnico cualificado; termografía infrarroja para superficies grandes. Protege primero la zona bajo cualquier elemento con riesgo de caída.
IA: Por regla general no es detectable en fotografías. Los abombamientos y las fisuras en las juntas pueden señalarse como sospecha. No sustituye a la percusión ni a la termografía.

Delaminación y pérdida

El azulejo, el revoco o el revestimiento se ha desprendido

Aspecto: Azulejos que faltan con el soporte a la vista; revoco desprendido en placas; revestimiento levantado hasta la capa inferior.
Causa: Despegue que ha progresado hasta el fallo; en revestimientos, mala preparación o agua detrás.
Si se deja: El soporte expuesto absorbe agua y el despegue circundante se extiende. La zona alrededor de una pérdida es la siguiente en caer.
Urgencia: Alta
Siguiente paso: Proteger y restringir el acceso por debajo. Hacer la prueba de percusión en el entorno. Reparar solo después de resolver la causa (despegue, agua).
IA: Detectable: uno de los defectos más claros en una foto.

Eflorescencias

Polvo blanco o regueros blancos

Aspecto: Polvo blanco en la superficie, regueros blancos por el muro, blanco que rezuma desde los bordes de las fisuras. Polvoriento al tacto.
Causa: Compuestos solubles (hidróxido de calcio y otros) del hormigón o el mortero, arrastrados a la superficie por el agua y fijados por el aire. Dicho de otro modo: un registro de por dónde ha pasado el agua.
Si se deja: Inofensivas en sí mismas. Son prueba de una vía de agua, y aguas abajo de esa vía están la corrosión y la delaminación.
Urgencia: Media
Siguiente paso: Localiza por dónde entra el agua: una fisura más arriba, las juntas, la albardilla, el sellador. Limpiar sin cerrar la entrada hace que vuelvan.
IA: Detectable; los regueros blancos se leen con claridad.

Manchas de óxido

Regueros marrones o rojizos

Aspecto: Regueros de marrón a marrón rojizo por el muro, normalmente desde el borde de una fisura o desde la base de elementos metálicos: barandillas, rejas, abrazaderas de tuberías.
Causa: La armadura interior, o un elemento metálico fijado, se está corroyendo y el agua arrastra el óxido hacia fuera.
Si se deja: El óxido de la armadura se expande y separa el hormigón desde dentro; lo siguiente es el desconchado. El óxido de las fijaciones debilita la fijación.
Urgencia: Media
Siguiente paso: Rastrea el origen. Si es la armadura, remítelo a un técnico cualificado junto con cualquier fisuración. Si es una fijación, comprueba que sigue firme.
IA: Detectable; se distingue de las eflorescencias por el color.

Desconchado

Hormigón roto desde dentro, armadura visible

Aspecto: Un trozo de hormigón que falta con la armadura corroída a la vista; manchas de óxido y fisuras radiales alrededor.
Causa: La armadura corroída se expande y empuja el hormigón de recubrimiento hacia fuera. Habitual donde el recubrimiento es fino o entra agua: antepechos de balcones, bordes de marquesinas, alrededor de los huecos.
Si se deja: Las barras expuestas siguen corroyéndose y la pérdida se extiende. Un fragmento que cae es un accidente. Es un problema de capacidad estructural.
Urgencia: Alta
Siguiente paso: Proteger y restringir el acceso de inmediato. Inspección cualificada y reparación que incluya el tratamiento anticorrosión de la armadura.
IA: Detectable; las barras expuestas y las pérdidas se leen con claridad.

Fallo del sellador

Sellador de juntas y del perímetro de ventanas

Aspecto: Fisuración fina en superficie, endurecido y sin elasticidad, despegado de un lado dejando un hueco, encogido y hundido, rasgado.
Causa: Radiación UV y ciclos térmicos. Muchos productos llegan al final de su vida útil hacia los diez años; varía mucho según el producto, la orientación y el emplazamiento.
Si se deja: El agua entra por el hueco y se filtra dentro del muro o alrededor de las ventanas. Es la vía de entrada de los demás defectos de esta página.
Urgencia: Media
Siguiente paso: Sustituir (retirar el antiguo, aplicar nuevo). Sellar encima solo retrasa el problema. Planifícalo con el ciclo de reparación mayor.
IA: Las fisuras, huecos y despegues de la foto son detectables. La pérdida de elasticidad se comprueba al tacto en obra.

Caleo

Polvo en la mano

Aspecto: Pasa la mano por el muro y se desprende polvo de color. El brillo ha desaparecido y el color se ve apagado.
Causa: La radiación UV descompone la resina del revestimiento y deja el pigmento en forma de polvo. El comienzo del final de la vida útil del revestimiento.
Si se deja: El revestimiento deja de repeler el agua y el soporte empieza a absorberla. Precursor de fisuras, descascarillado y algas.
Urgencia: Baja
Siguiente paso: Incluye el repintado en el plan. No es peligroso ahora; cada año de retraso se paga en la velocidad del siguiente defecto.
IA: No es detectable con fiabilidad en fotos; la pérdida de brillo depende de la luz. El tacto es definitivo.

Algas, moho y manchas de escorrentía

Crecimiento verde o negro, regueros oscuros bajo las ventanas

Aspecto: Película de verde a negro en las caras norte o en sombra. Regueros oscuros que bajan desde debajo de las ventanas y los bordes de las marquesinas.
Causa: Humedad y suciedad. Las manchas de escorrentía son agua de lluvia que recoge suciedad y sigue siempre el mismo camino.
Si se deja: Cosmético en sí mismo. Una cara en la que crecen algas es una cara que permanece húmeda, y allí los revestimientos envejecen más rápido. Los regueros marcan vías de agua.
Urgencia: Baja
Siguiente paso: Limpiar. Si vuelve pronto, revisa el drenaje de esa cara: goterones, marquesinas.
IA: Detectable, se informa como suciedad con gravedad baja.

Cómo mirar un muro

La luz rasante de la mañana o de la tarde pone en sombra los abombamientos y los escalones; a mediodía todo parece plano. El día después de la lluvia, las vías de agua quedan como regueros que tardan en secarse: el mejor momento para rastrear las eflorescencias y las manchas de óxido hasta su origen.

Fotografía cara por cara, desde la misma distancia y el mismo ángulo, para poder comparar el mismo punto seis meses después. El deterioro se ve más en la diferencia entre dos fotos que en cualquiera de ellas por separado.

Preguntas frecuentes

¿Cómo mido el ancho de una fisura?

Con un fisurómetro, una tarjeta transparente impresa con líneas de anchos graduados, apoyado contra el muro. Cuestan muy poco. El ancho no puede leerse con precisión en una fotografía, así que mide en obra siempre que el ancho decida la valoración.

¿Son 0,3 mm un umbral legal?

No. Es la cifra que se usa ampliamente en la práctica de inspección de fachadas como el punto a partir del cual una grieta puede afectar a la estructura. El criterio varía con la construcción, la edad y la exposición.

¿Se puede ver un azulejo despegado en una foto?

Por regla general, no. El despegue es un hueco invisible entre el azulejo y el soporte, y se encuentra golpeando (escuchando un sonido hueco) o con infrarrojos (diferencia de temperatura). Las fisuras en las juntas y los abombamientos de una foto son pistas, no hallazgos.

¿Qué debo hacer cuando algo está clasificado como Alta?

Primero impide que la gente pase por debajo: protección y restricción de acceso. Después encarga una inspección cualificada. Los presupuestos de reparación vienen después.

¿Cuánto de esto puede encontrar la IA?

Cada entrada lo dice. Los cambios que se ven en una fotografía (fisuras, pérdidas, eflorescencias, manchas de óxido, desconchados, suciedad) son detectables. Los que no se ven (despegue, caleo, elasticidad del sellador) deben comprobarse en obra. La revisión por IA no sustituye a una inspección reglamentaria.

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