Inspección previa a la rehabilitación de edificios residenciales y comunidades de propietarios

Lo difícil de una reparación de gran envergadura no es conseguir presupuestos. Es que la junta no tiene casi nada con que juzgarlos. El precio está escrito. El alcance de la obra está escrito. Lo que falta es una forma de comprobar si esa obra es lo que el edificio necesita ahora mismo.

La única manera de cerrar esa brecha es que la comunidad disponga de su propia imagen del estado del edificio. Qué fachada, qué plantas, cómo de grave. Con esa lista en la mano, el alcance propuesto puede compararse línea por línea.

Airffic Inspect construye esa lista a partir de fotografías.

Una nota sobre las palabras: en Japón, a un bloque de pisos se le llama «mansion», y por eso la versión japonesa de esta página lleva esa palabra en su dirección. Esta página trata de los mismos edificios: comunidades de propietarios, cooperativas, bloques de apartamentos y pisos en régimen de arrendamiento a largo plazo.

1. 01Fotografía cada fachadaNorte, sur, este, oeste, además de los lados de pasillos y balcones. Un dron para las plantas altas, una cámara de mano o un teléfono para lo que esté a tu alcance.
2. 02Sube las fotos con el nombre del edificio«Riverside Court, fachada sur»: algo que la junta reconozca dentro de un año. Hasta 20 imágenes por revisión.
3. 03Lee los resultadosCada hallazgo indica ubicación, tipo de defecto, urgencia (Alta, Media, Baja) y una acción recomendada.
4. 04Consérvalo como registroLas revisiones se acumulan como historial. Fotografía la misma fachada dentro de seis meses o un año y compara cómo ha evolucionado.

Cómo leer las calificaciones de urgencia

Antes de que empiece la conversación sobre la reparación

Antes de que la junta actúe sobre el «ya va tocando», mira el estado real de la fachada. A veces está más avanzado de lo que nadie pensaba; a veces hay más margen del que suponía el plan de reservas.

Al comparar presupuestos

Con varias propuestas una junto a otra, una lista del estado del edificio te dice de dónde vienen las diferencias de alcance. Si un presupuesto cubre mucho más que los demás, puedes preguntar por qué, con las pruebas delante.

Después de la obra, para la próxima vez

Fotografía el edificio una vez justo al terminar la obra, y eso se convierte en la línea base. Fotografía las mismas fachadas periódicamente a partir de entonces, y la fecha de la siguiente reparación saldrá del registro y no de una regla aproximada.

Para que quede claro: esta revisión no sustituye a un informe formal del estado del edificio.

Las inspecciones obligatorias (en Japón, el informe periódico previsto en el artículo 12 de la Ley de Normas de Edificación; en las ciudades de EE. UU. con ordenanzas de fachadas, el programa que gestiona la ciudad) y el estudio en el que se apoya un contrato de obra requieren un profesional cualificado. Y lo que no se ve en una fotografía —cuánto se ha levantado un azulejo, un hueco detrás del revoco, el estado del soporte— no puede calificarse a partir de ella. Para eso existen la prueba de percusión y la termografía infrarroja.

Considéralo un primer filtro: te dice dónde debe concentrarse el estudio profesional, para que ese estudio sea más corto y esté mejor dirigido.

• Inspección de fachadas con dron →A dónde va el coste y cómo se comparan los dos flujos de trabajo.
• Guía de campo de defectos de fachada →Qué aspecto tiene cada defecto y cuál es su urgencia.
• Prueba Airffic Inspect (en japonés) →Sube fotografías y ejecuta una revisión.
• Sobre Airffic World (en inglés) →Los tres pilares y cómo construimos.
• 日本語版 — マンション大規模修繕の事前調査 →La guía en japonés.