Quick Reference — 管理者の机の上
12 条点検 早見表
何を、どのくらいの周期で、誰が。建築基準法 12 条の定期報告を一枚にしました。「うちは今年か」「外壁の全面打診はいつか」を確かめるためのページです。
何を・いつ・誰が
| 周期 | 誰が | 何を見るか | |
|---|---|---|---|
| 特定建築物の定期調査 | 1 年または 3 年（用途・規模で決まる） | 一級・二級建築士、特定建築物調査員 | 敷地・構造・外壁・防火区画・避難経路など建物全体 |
| 建築設備の定期検査 | 毎年 | 一級・二級建築士、建築設備検査員 | 換気・排煙・非常用照明・給排水 |
| 防火設備の定期検査 | 毎年 | 一級・二級建築士、防火設備検査員 | 防火扉・防火シャッター・耐火クロススクリーンなど |
| 昇降機等の定期検査 | 毎年 | 一級・二級建築士、昇降機等検査員 | エレベーター・エスカレーター・小荷物専用昇降機 |
| 外壁の全面打診等 | 竣工・改修・前回全面打診から 10 年超の後、最初の定期調査時。以後 10 年ごと | 特定建築物の定期調査の一部として同じ資格者 | タイル・石貼り・モルタルなどの外装仕上げ材の浮き |
周期は建築基準法施行規則と特定行政庁の規則で決まります。表は全国で共通する枠組みで、実際の年度は所在地の特定行政庁の指定に従います。
対象になる建物
対象は二層になっています。政令で全国一律に対象になる用途（劇場・映画館・病院・ホテル・百貨店・学校など、不特定多数が使う建物のうち一定規模以上）と、特定行政庁が規模を指定して対象に加える用途（共同住宅・事務所など）です。
つまり「マンションは対象か」の答えは所在地によって違います。 階数と延べ面積の閾値は自治体ごとに定められており、同じ建物でも隣の市では対象外ということが起きます。 ここに数字を一つ書くと必ず誰かにとって間違いになるので、書きません。 建物の所在地の建築指導課に、用途・階数・延べ面積を伝えて確認してください。
3 年周期の「年度」は用途で決まる
3 年に一度の調査は、自治体が用途ごとに報告年度を割り振っています。東京都の例では、 病院・学校・児童福祉施設の年、商業施設・飲食店・事務所の年、共同住宅・高齢者施設の年、と 3 つの年度に分かれています。建物を取得した年ではなく、用途で年度が決まるので、前所有者の報告年度を引き継ぎます。
毎年の調査を求められるのは、劇場・映画館・地下街・大規模なホテルや店舗など、不特定多数が集中する用途です。
外壁の全面打診 — 10 年の数え方
通常の定期調査では、外壁は手の届く範囲を打診し、それ以外は双眼鏡などで目視します。 これに加えて、次のいずれかから 10 年を超えた後の最初の定期調査で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診等で調べます。
- 竣工
- 外壁の改修
- 前回の全面打診等
| 全面打診等が要る最初の報告 | その次 | |
|---|---|---|
| 2014 年 竣工 | 2024 年を過ぎた後の最初の定期調査 | 以後 10 年ごと |
| 2016 年 竣工 | 2026 年を過ぎた後の最初の定期調査 | 以後 10 年ごと |
| 2020 年 外壁改修 | 2030 年を過ぎた後の最初の定期調査 | 以後 10 年ごと |
「10 年を超えた後」なので、10 年目ちょうどの報告では通常の調査で足ります。起算日は竣工・改修の年月で数えます。
免除される条件が二つあります。3 年以内に外壁改修を行うことが確実な場合と、 歩行者等の安全を確保する対策（庇・防護ネットなど）を別途講じている場合です。 適用の可否は特定行政庁が判断します。
全面打診「等」— 打診以外に認められる方法
2022 年 1 月 18 日の告示改正で、無人航空機による赤外線調査のうち、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を持つものが、 全面打診等の方法として明確化されました。足場やゴンドラを組まずに、ドローンで壁面の温度差から浮きを探す方法です。
ただし、調査を行い結果を判断するのは有資格者であることに変わりはありません。 写真の AI 診断（Airffic Inspect）はこの制度上の調査には該当しません。 全面打診の前に「どの面のどこが怪しいか」を掴んでおく一次スクリーニング、報告と報告の間の経年記録として使うものです。 劣化の見た目は「外壁劣化の見分け方」にまとめてあります。
よくある質問
うちのマンションは 12 条点検の対象ですか？
共同住宅は、政令で全国一律に対象になる用途ではなく、特定行政庁（都道府県や区市）が規模を指定して対象にしています。階数と延べ面積の閾値は自治体で異なります。建物の所在地の建築指導課（または都道府県の建築担当）に、建物の用途・階数・延べ面積を伝えて確認するのが確実です。
外壁の全面打診は、何年目に要りますか？
竣工、外壁改修、または前回の全面打診から 10 年を超えた後の、最初の定期調査のときです。以後は 10 年ごとに繰り返します。例えば 2016 年 3 月に竣工した建物は、2026 年 3 月を過ぎた後の最初の報告で全面打診等が要ります。
全面打診が免除されることはありますか？
あります。3 年以内に外壁の改修を行うことが確実な場合、または落下による歩行者等への危害を防ぐ対策（庇・防護ネットなど）を別途講じている場合は、全面打診に代えて目視と手の届く範囲の打診でよいとされています。適用の可否は特定行政庁に確認してください。
ドローンの赤外線調査は、打診の代わりになりますか？
2022 年 1 月 18 日の告示改正で、無人航空機による赤外線調査のうちテストハンマーによる打診と同等以上の精度を持つものが、全面打診等の方法として明確化されました。ただし調査を行い判断するのは有資格者です。写真の AI 診断はこれに該当せず、その前段の一次スクリーニングです。
報告しないとどうなりますか？
建築基準法の罰則（罰金）の対象になり得ます。それ以上に、外壁の落下で人が負傷した場合、定期報告を怠っていたことは所有者・管理者の責任を重く見られる材料になります。
確認先と出典
このページは 2026-09-17 時点で、次の一次情報・自治体の案内を突き合わせて整理したものです。建物が対象かどうか、今年が報告年度かは、必ず所在地の特定行政庁に確認してください。
- 国土交通省 — 定期報告制度における外壁のタイル等の調査について ↗https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000161.html
- 東京都都市整備局 — 定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧 ↗https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku_kaihatsu/kenchiku_kakunin/chousa-houkoku/3
- 板橋区 — 特定建築物の外壁全面打診などの調査について ↗https://www.city.itabashi.tokyo.jp/tetsuduki/sumai/kenchiku/1048828.html
- e-Gov 法令検索 — 建築基準法（第 12 条）・建築基準法施行規則 ↗https://elaws.e-gov.go.jp/