Vistoria prévia à reforma de condomínios e edifícios residenciais

O difícil em um programa de grandes reparos não é conseguir orçamentos. É que o conselho quase não tem parâmetros para julgá-los. O preço está escrito. O escopo da obra está escrito. O que falta é qualquer forma de conferir se aquele trabalho é o que o edifício precisa agora.

A única forma de fechar essa lacuna é a associação ter o seu próprio retrato do estado do edifício. Qual fachada, quais andares, quão grave. Com essa lista em mãos, o escopo proposto pode ser comparado item por item.

O Airffic Inspect monta essa lista a partir de fotografias.

Uma observação sobre as palavras: no Japão, um condomínio de apartamentos é chamado de “mansion”, e é por isso que a versão japonesa desta página traz essa palavra no endereço. Esta página trata dos mesmos edifícios — condomínios, cooperativas habitacionais, blocos de apartamentos e apartamentos em regime de arrendamento de longo prazo.

1. 01Fotografe cada fachadaNorte, sul, leste, oeste, além dos lados de corredores e varandas. Um drone para os andares altos, uma câmera de mão ou o celular para o que estiver ao seu alcance.
2. 02Envie as fotos com o nome do edifício“Riverside Court, fachada sul” — algo que o conselho reconheça daqui a um ano. Até 20 imagens por análise.
3. 03Leia os resultadosCada achado traz a localização, o tipo de defeito, a urgência (Alta, Média, Baixa) e uma ação recomendada.
4. 04Guarde como registroAs análises se acumulam como histórico. Fotografe a mesma fachada daqui a seis meses ou um ano e compare como ela evoluiu.

Como ler as classificações de urgência

Antes de começar a discussão sobre a obra

Antes de o conselho agir com base no “já está na hora”, olhe o estado real da parede. Às vezes ela está mais avançada do que alguém imaginava; às vezes há mais tempo do que o estudo do fundo de reserva supunha.

Ao comparar orçamentos

Com várias propostas lado a lado, uma lista do estado de conservação mostra de onde vêm as diferenças de escopo. Se um orçamento cobre muito mais do que os outros, você pode perguntar por quê, com as evidências diante de você.

Depois da obra, para a próxima vez

Fotografe o edifício uma vez logo após o término da obra, e isso se torna a linha de base. Daí em diante, fotografe as mesmas fachadas periodicamente, e a data do próximo reparo passa a vir do registro, e não de uma regra prática.

Para ser claro: esta análise não substitui um laudo formal do estado do edifício.

As inspeções obrigatórias por lei (no Japão, o relatório periódico previsto no Artigo 12 da Lei de Padrões de Construção; nas cidades dos EUA com normas de fachada, o programa conduzido pela própria cidade) e a vistoria em que se baseia um contrato de obra exigem um profissional qualificado. E o que não aparece em uma fotografia — o quanto uma peça cerâmica se soltou, um vazio atrás do reboco, o estado do substrato — não pode ser classificado a partir dela. Para isso existem o ensaio de percussão e a termografia infravermelha.

Pense nela como uma triagem inicial: ela mostra onde a vistoria profissional deve se concentrar, para que essa vistoria seja mais curta e mais bem direcionada.

• Inspeção de fachada com drone →Para onde vai o custo e como os dois fluxos de trabalho se comparam.
• Guia de campo dos defeitos de fachada →Como é cada defeito e quão urgente ele é.
• Experimente o Airffic Inspect (em japonês) →Envie fotografias e faça uma análise.
• Sobre a Airffic World →Os três pilares e como construímos.
• 日本語版 — マンション大規模修繕の事前調査 →O guia em japonês.